Fibras: instrumentos de financiamiento detonantes de la inversión inmobiliaria

Además de las variaciones sociales y de urbanización que México ha presenciado en los últimos años, ¿te has preguntado qué instrumentos financieros son responsables del crecimiento inmobiliario en nuestro país?

A lo largo de los años, el sector vivienda ha registrado cambios significativos en su trayectoria. Con el origen de créditos como el Infonavit y la aparición del FOVISSSTE, se han logrado financiar hasta 500 mil viviendas al año.

Sin embargo, desde el 2013, el mercado inmobiliario en México ha presenciado un crecimiento exponencial: los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) y otros créditos financiados por la banca, han jugado un papel fundamental en el crecimiento del sector. Adicionalmente, el aumento de la presencia extranjera, el desarrollo industrial y la expansión de las urbes, son otros factores clave en esta transformación.

Las Fibras son instrumentos financieros dedicados al financiamiento, adquisición, arrendamiento y construcción de bienes inmuebles en todo el país.

Estos vehículos obtienen recursos de los inversionistas mediante la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y otros mercados internacionales y tienen el objetivo de impulsar el desarrollo inmobiliario, diversificar los portafolios de inversión y brindar plusvalía a los proyectos en desarrollo.

¿Cómo operan?

Éstas operan por medio de un contrato de arrendamiento, el cual hace que el retorno de la inversión se recupere. Por seguridad, las rentas se hacen a grandes corporativos y empresas transnacionales que cuentan con suficiente prestigio para cumplir con los pagos necesarios y lograr contratos a largo plazo.

El beneficio de invertir en estos instrumentos se ve de manera inmediata, pues permite el financiamiento para la adquisición de nuevos activos inmobiliarios sin correr tantos riesgos

dijo Francisco Valle, director de Promoción y Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores.

Actualmente, existen 12 Fibras en el mercado bursátil que forman parte del sector industrial, comercial, de oficinas y mixto. Dos de ellas se integraron el último año: FIBRA Upgrade, especializada en naves industriales y FIBRA Stay, parte de la cadena de hoteles City Express. Esta última ha generado proyecciones positivas en la industria al dar más seguridad a los inversionistas extranjeros.

Por su parte, FIBRA Uno es uno de los fideicomisos más exitosos y estables, ya que a finales de 2017 emitió 420 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios en el mercado local e internacional, incrementando los ingresos totales en un 10.3% comparado con el 2016.

Estos instrumentos financieros han dado apertura e incrementado la inversión en bienes raíces a nivel nacional e internacional con un rendimiento histórico y proyecciones en alza para los años venideros:

• Funcionan como un fondo, ya que integran un portafolio de propiedades inmobiliarias. Son muy parecidas a las acciones ya que obtienen ganancias de capital al incrementar su precio en el mercado.
• Impulsan el financiamiento de diversos segmentos comerciales y habitacionales.
• El alquiler de los inmuebles se reparte periódicamente en forma de dividendos, por lo que se puede utilizar como instrumento de renta fija. Por otro lado, la revaluación de los inmuebles se refleja en el valor de participación inmobiliaria y lo convierte en un instrumento de renta variable.
• En lugar de invertir todos los recursos en un solo inmueble se pueden adquirir varios y reducir riesgos.

En resumen, los cambios fundamentales en el sector son resultado del desarrollo económico y urbano de México. De la misma manera, el incremento de la demanda en el mercado es resultado de los bienes raíces comerciales producto de las Fibras, por lo que es posible proyectar un panorama favorable en los años venideros.