La complejidad de los centros de usos mixtos

En los últimos años, México ha sido testigo de un boom inmobiliario de desarrollos de usos mixtos; en donde el costo de la tierra, la competencia y la creciente necesidad del uso eficiente del terreno, ligados al retorno de inversión que implica la diversificación de usos, ha producido desarrollos cada vez más completos y a la vez, complejos.

Tradicionalmente los desarrollos de usos mixtos eran utilizados para uso residencial, comercial y oficinas.
Sin embargo, actualmente se les dan usos adicionales que generan valor al desarrollo: hoteles, gimnasios, museos, centros culturales y de entretenimiento, escuelas y Airbnb.

En el caso de las oficinas, los coworking son cada vez más populares.
Por el lado comercial, es posible incorporar supermercados y agencias de autos, restaurantes de comida rápida, especialidades y cocina de autor.
Las razones que dan origen a esta complejidad se deben en parte a las necesidades que generan los millennials.

Es verdad que no existe una medida o solución universal ya que cada día son más los compradores que expresan su interés por comprar en desarrollos que puedan recorrer a pie y con acceso a transporte público.
De acuerdo a la Asociación Nacional de Inmobiliarios, una encuesta en Estados Unidos indicó que un 12% más de los millennials prefieren caminar como un modo de transporte.
Además, prefieren vivir en comunidades donde las tiendas y restaurantes se encuentran dentro del rango de distancia caminable.

De acuerdo a Walter P. Moore, la distancia caminable está entre 1 y 2 kilómetros.
Es por eso que los desarrollos de usos mixtos se han vuelto cada vez más complejos, con mayor variedad de usos, requerimientos y especificaciones para responder a todas las necesidades de los compradores emergentes.

Por otro lado, es importante considerar el diseño de la infraestructura que los soporta para que la administración sea más sencilla y legal.
Por ejemplo, los sistemas de distribución y medición de energía, son diferentes dependiendo del uso que se le dará al proyecto. Al igual que la alimentación de agua potable y tratada para diversos usos como consumo humano, sanitarios y riego.

Otro aspecto a considerar es el uso del estacionamiento, la variación de horarios nos permite darle un uso más eficiente y completo al estacionamiento; por ejemplo, los horarios de los centros de entretenimiento son diferentes a los de las oficinas.

Otros punto que debe tomarse en cuenta es el flujo de autobuses y transporte público, así como el manejo de residuos; sobretodo ahora que las leyes exigen la separación de desechos para una disposición final adecuada.

Por otra parte, los sistemas de transportación vertical deben ser suficientes para cubrir las necesidades de cada uso; los parámetros de diseño de los elevadores no son los mismos para las oficinas, residencias y comercio.

En el caso de las oficinas, la seguridad es primordial, por esta razón la facilidad de transferencia y seguridad de un punto a otro es clave, mientras que para las residencias, es indispensable la privacidad.

Asimismo, los centros de entretenimiento deben ubicarse lejos de las residencias ya que son generadores de gran cantidad de flujo peatonal y vehicular.